08.05.2020

Арендные платежи в свете Указа № 143 «О поддержке экономики»: Что изменилось для арендаторов? На что обратить внимание арендодателям?

UPD

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом» — фраза, знакомая каждому юристу. Именно с нее, как правило, начинается текст любой претензии, направляемой нерадивому контрагенту в надежде на то, что неприятная как минимум для одного из участников сделки ситуация будет урегулирована мирным путем.

Но как быть в случае, если эта самая ситуация неприятна обоим: у одного нет возможности заплатить, а у второго — возможности остаться без дохода?

В сегодняшних условиях исполнение своих обязательств надлежащим образом для многих предпринимателей стало очевидной проблемой. Снижение спроса и доходов, разрыв или временное приостановление деловых связей с партнерами, курсовые колебания — все это не позволяет вести бизнес в прежнем, докризисном режиме.

Бизнес нуждается в помощи.

Когда стало очевидным, что Беларуси не миновать общемирового пути развития эпидемии, связанных с ней экономических проблем и следует привыкать к новой реальности, одним из первоочередных вопросов, на который обращало внимание бизнес-сообщество на различных интернет-площадках, на встречах с представителями власти, стал вопрос арендной платы. 

Что в итоге изменилось для арендаторов после принятия Указа Президента № 143 «О поддержке экономики» (далее — Указ № 143)? Разберемся. 

ВАРИАНТ 1

Вы арендуете государственное недвижимое имущество

NB. Данный вариант применим в случае, если вы арендуете капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц.

Для таких арендаторов Указом № 143 предусмотрена отсрочка по уплате арендной платы по 30 сентября 2020 года с последующей рассрочкой по 31 декабря 2020 года.

Указ № 143 называет обязательные условия получения отсрочки:

1) арендатор должен осуществлять один из видов экономической деятельности, указанных в Перечне видов деятельности, наиболее подверженных неблагоприятному воздействию эпидемиологической ситуации (приложение к Указу № 143) (далее — Перечень). При этом выглядело бы логичным требование о том, что такой вид деятельности должен быть основным или осуществляться в помещении, арендная плата за который предполагает отсрочку. Однако Указ № 143 таких требований не предъявляет — достаточно просто факта осуществления одного из видов деятельности по Перечню; или

2) оказывать бытовые услуги населению (справочно: Перечень видов бытовых услуг утвержден постановлением Совмина от 28.11.2014 № 1108);

3) арендатор должен подать заявление арендодателю и указать в нем:

  • сроки отсрочки (в пределах периода по 30.09.2020 г.);

  • сроки и размеры ежемесячных платежей (они необязательно должны быть равными).

То есть предоставление отсрочки при соблюдении указанных выше условий является обязанностью арендодателя. В течение 3 рабочих дней со дня поступления арендодателю заявления сторонами заключается дополнительное соглашение к договору аренды.

При этом, как разъясняет Госкомимущество, отсрочка уплаты арендной платы предоставляется арендатору с месяца последнего произведенного им платежа, но не ранее 1 апреля 2020 года.

Для арендодателей, предоставивших отсрочку арендаторам, пунктом 12 Указа № 143 предусмотрен перенос срока уплаты НДС.

Таким образом, обязательства по уплате арендной платы для арендаторов госимущества продолжают действовать, но могут трансформироваться в части сроков исполнения. Соответственно, после окончания периода отсрочки арендаторам придется платить текущую арендную плату плюс ту, что была отсрочена по Указу № 143.

Также отметим введенный Указом № 143 мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимым имуществом до 30 сентября 2020 года (п. 10).

С 1 апреля 2020 года базовая арендная величина составляет 17 рублей 85 копеек (постановление Совмина от 20.03.2020 № 162). Однако, как следует из комментария Госкомимущества, арендная плата, в период с 1 апреля до 30 сентября 2020 г., включая арендую плату за март 2020 г, а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые после 31 марта 2020 г., должны определяться исходя из базовой арендной величины 16 рублей 90 копеек.

Если к действующим договорам аренды до вступления Указа № 143 в силу были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми с 1 апреля 2020 г. произведен перерасчет размера арендной платы с учетом размера базовой арендной величины, установленного постановлением Совмина № 162, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором зафиксировать размер арендной платы, установленный до 1 апреля 2020 г., на период до 30 сентября 2020 г. Если же размер арендной платы в договорах аренды был зафиксирован только в базовых арендных величинах, внесение изменений в такие договоры не требуется.

Если арендная плата за март и апрель 2020 г. были уплачены после 1 апреля 2020 г. с учетом увеличенного размера базовой арендной величины, излишек арендной платы не возвращается, а засчитывается в счет последующих платежей.

ВАРИАНТ 2

Вы арендуете недвижимое имущество, находящееся в частной собственности

Указ № 143 содержит лишь рекомендацию для арендодателей такого имущества (юрлиц и ИП): предоставлять арендаторам с учетом объема их выручки отсрочку по оплате арендной платы, а также уменьшать ее размер (п. 11). При этом Указ № 143 не называет сроков отсрочки (она может быть предоставлены на период и после 30.09.2020 г.), а также не уточняет ни порядка ее предоставления, ни порядка уменьшения размера арендной платы. Видимо, имелся в виду обычный процесс внесения изменений в договор аренды — путем подписания сторонами дополнительного соглашения к нему.

Важно, что при выполнении такой рекомендации для арендодателя существует бонус за перенос сроков внесения арендных платежей в виде изменения срока уплаты НДС по сдаче имущества в аренду.

Такая возможность предусмотрена п. 12 Указа № 143: днем сдачи имущества в аренду будет считаться 31 декабря 2020 года, если день сдачи такого недвижимого имущества в аренду приходится на период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.

Как отмечается в Письме МНС от 30.04.2020 № 2-2-2/00934 «О нормах Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143», перенос срока исполнения налогового обязательства по НДС осуществляется только в отношении арендной платы, приходящейся на период с 01.04.2020 по 30.09.2020 г. По указанным суммам арендной платы ЭСЧФ арендодателями за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 гг. будет выставлен в адрес арендаторов не позднее 10.01.2021 г. В отношении арендной платы, приходящейся на период с 01.10.2020 г., исчисление и уплата НДС, а также выставление ЭСЧФ должны будут производиться в установленном законодательством порядке.

Исходя из буквального толкования текста Указа № 143, напрашивается вывод о том, что на перенос сроков уплаты НДС не могут претендовать арендодатели, которые предоставили отсрочку по оплате арендной платы арендаторам, имеющим в качестве основного вида деятельности один из видов деятельности, указанный в секциях C и G Перечня.

Такой вывод следовал из определения субъекта хозяйствования, закрепленного в пункте 2.1 Указа № 143 («субъекты хозяйствования – это юридические лица и индивидуальные предприниматели, основной вид экономической деятельности которых включен в Перечень»), а также из сноски к Перечню, согласно которой виды деятельности, указанные в секциях C и G, применяются исключительно для целей реализации п. 6–9 Указа № 143. В то же время нормы про отсрочку арендной платы и перенос срока уплаты НДС за это предусмотрены пунктами 11 и 12 Указа № 143.

Однако, как в последующем было уточнено МНС и Минфином в Письме от 17.06.2020 № 2-1-10/01270, от 17.06.2020 № 5-1-25/137 «О применении отдельных норм Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143 «О поддержке экономики», Перечень не содержит каких-либо ограничений при определении видов деятельности при применении пункта 11 Указа № 143.

То есть, если арендодатель в соответствии с рекомендацией по пункту 11 Указа № 143 добровольно предоставил отсрочку субъекту хозяйствования, он должен руководствоваться нормой, установленной пунктом 12 Указа № 143, независимо от того, какие виды деятельности осуществляет арендатор. 

Станет ли такая мотивация решающей для арендодателей, сказать сложно. Но других механизмов стимулирования частников, сдающих недвижимость в коммерческую аренду, на предоставление арендаторам отсрочки по арендной плате Указом № 143, увы, не установлено.