08.05.2020

Арендные платежи в свете Указа № 143 «О поддержке экономики»: Что изменилось для арендаторов? На что обратить внимание арендодателям?

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом» — фраза, знакомая каждому юристу. Именно с нее, как правило, начинается текст любой претензии, направляемой нерадивому контрагенту в надежде на то, что неприятная как минимум для одного из участников сделки ситуация будет урегулирована мирным путем.

Но как быть в случае, если эта самая ситуация неприятна обоим: у одного нет возможности заплатить, а у второго — возможности остаться без дохода?

В сегодняшних условиях исполнение своих обязательств надлежащим образом для многих предпринимателей стало очевидной проблемой. Снижение спроса и доходов, разрыв или временное приостановление деловых связей с партнерами, курсовые колебания — все это не позволяет вести бизнес в прежнем, докризисном режиме.

Бизнес нуждается в помощи.

Когда стало очевидным, что Беларуси не миновать общемирового пути развития эпидемии, связанных с ней экономических проблем и следует привыкать к новой реальности, одним из первоочередных вопросов, на который обращало внимание бизнес-сообщество на различных интернет-площадках, на встречах с представителями власти, стал вопрос арендной платы. 

Что в итоге изменилось для арендаторов после принятия Указа Президента № 143 «О поддержке экономики» (далее — Указ № 143)? Разберемся. 

ВАРИАНТ 1

Вы арендуете государственное недвижимое имущество

NB. Данный вариант применим в случае, если вы арендуете капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц.

Для таких арендаторов Указом № 143 предусмотрена отсрочка по уплате арендной платы по 30 сентября 2020 года с последующей рассрочкой по 31 декабря 2020 года.

Указ № 143 называет обязательные условия получения отсрочки:

1) арендатор должен осуществлять один из видов экономической деятельности, указанных в Перечне видов деятельности, наиболее подверженных неблагоприятному воздействию эпидемиологической ситуации (приложение к Указу № 143) (далее — Перечень). При этом выглядело бы логичным требование о том, что такой вид деятельности должен быть основным или осуществляться в помещении, арендная плата за который предполагает отсрочку. Однако Указ № 143 таких требований не предъявляет — достаточно просто факта осуществления одного из видов деятельности по Перечню; или

2) оказывать бытовые услуги населению (справочно: Перечень видов бытовых услуг утвержден постановлением Совмина от 28.11.2014 № 1108);

3) арендатор должен подать заявление арендодателю и указать в нем:

  • сроки отсрочки (в пределах периода по 30.09.2020 г.);

  • сроки и размеры ежемесячных платежей (они необязательно должны быть равными).

То есть предоставление отсрочки при соблюдении указанных выше условий является обязанностью арендодателя. В течение 3 рабочих дней со дня поступления арендодателю заявления сторонами заключается дополнительное соглашение к договору аренды.

При этом, как разъясняет Госкомимущество, отсрочка уплаты арендной платы предоставляется арендатору с месяца последнего произведенного им платежа, но не ранее 1 апреля 2020 года.

Для арендодателей, предоставивших отсрочку арендаторам, пунктом 12 Указа № 143 предусмотрен перенос срока уплаты НДС.

Таким образом, обязательства по уплате арендной платы для арендаторов госимущества продолжают действовать, но могут трансформироваться в части сроков исполнения. Соответственно, после окончания периода отсрочки арендаторам придется платить текущую арендную плату плюс ту, что была отсрочена по Указу № 143.

Также отметим введенный Указом № 143 мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимым имуществом до 30 сентября 2020 года (п. 10).

С 1 апреля 2020 года базовая арендная величина составляет 17 рублей 85 копеек (постановление Совмина от 20.03.2020 № 162). Однако, как следует из комментария Госкомимущества, арендная плата, в период с 1 апреля до 30 сентября 2020 г., включая арендую плату за март 2020 г, а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые после 31 марта 2020 г., должны определяться исходя из базовой арендной величины 16 рублей 90 копеек.

Если к действующим договорам аренды до вступления Указа № 143 в силу были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми с 1 апреля 2020 г. произведен перерасчет размера арендной платы с учетом размера базовой арендной величины, установленного постановлением Совмина № 162, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором зафиксировать размер арендной платы, установленный до 1 апреля 2020 г., на период до 30 сентября 2020 г. Если же размер арендной платы в договорах аренды был зафиксирован только в базовых арендных величинах, внесение изменений в такие договоры не требуется.

Если арендная плата за март и апрель 2020 г. были уплачены после 1 апреля 2020 г. с учетом увеличенного размера базовой арендной величины, излишек арендной платы не возвращается, а засчитывается в счет последующих платежей.

ВАРИАНТ 2

Вы арендуете недвижимое имущество, находящееся в частной собственности

Указ № 143 содержит лишь рекомендацию для арендодателей такого имущества (юрлиц и ИП): предоставлять арендаторам с учетом объема их выручки отсрочку по оплате арендной платы, а также уменьшать ее размер (п. 11). При этом Указ № 143 не называет сроков отсрочки (она может быть предоставлены на период и после 30.09.2020 г.), а также не уточняет ни порядка ее предоставления, ни порядка уменьшения размера арендной платы. Видимо, имелся в виду обычный процесс внесения изменений в договор аренды — путем подписания сторонами дополнительного соглашения к нему.

Важно, что при выполнении такой рекомендации для арендодателя существует бонус за перенос сроков внесения арендных платежей в виде изменения срока уплаты НДС по сдаче имущества в аренду.

Такая возможность предусмотрена п. 12 Указа № 143: днем сдачи имущества в аренду будет считаться 31 декабря 2020 года, если день сдачи такого недвижимого имущества в аренду приходится на период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.

Как отмечается в Письме МНС от 30.04.2020 № 2-2-2/00934 «О нормах Указа Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143», перенос срока исполнения налогового обязательства по НДС осуществляется только в отношении арендной платы, приходящейся на период с 01.04.2020 по 30.09.2020 г. По указанным суммам арендной платы ЭСЧФ арендодателями за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 гг. будет выставлен в адрес арендаторов не позднее 10.01.2021 г. В отношении арендной платы, приходящейся на период с 01.10.2020 г., исчисление и уплата НДС, а также выставление ЭСЧФ должны будут производиться в установленном законодательством порядке.

Но не все так просто. При решении вопроса о предоставлении отсрочки арендной платы в расчете на перенос срока уплаты НДС арендодателю необходимо обратить внимание на формулировки Указа № 143, которые можно упустить при первом прочтении.

Во-первых, в пункте 11 Указа № 143 речь идет о рекомендации предоставлять отсрочку арендаторам — субъектам хозяйствования. А термин «субъект хозяйствования» имеет свое определение в тексте Указа. Согласно пункту 2.1. субъекты хозяйствования — это юридические лица и индивидуальные предприниматели, основной вид экономической деятельности которых включен в Перечень.

Во-вторых, следует обратить внимание на сам Перечень, а точнее на сноску, указывающую на то, что виды деятельности, указанные в секциях C и G, применяются исключительно для целей реализации п. 6–9 Указа № 143.

А поскольку рассматриваемые нами нормы про отсрочку арендной платы и перенос срока уплаты НДС за это предусмотрены пунктами 11 и 12 Указа № 143, то исходя из буквального толкования рассматриваемой нормы, на перенос сроков уплаты НДС не могут претендовать арендодатели, которые предоставили отсрочку по оплате арендной платы арендаторам, имеющим в качестве основного вида деятельности:

СЕКЦИЯ С ОБРАБАТЫВАЮЩАЯ ПРОМЫШЛЕННОСТЬ
ПОДСЕКЦИЯ СВ ПРОИЗВОДСТВО ТЕКСТИЛЬНЫХ ИЗДЕЛИЙ, ОДЕЖДЫ, ИЗДЕЛИЙ ИЗ КОЖИ И МЕХА
13 ПРОИЗВОДСТВО ТЕКСТИЛЬНЫХ ИЗДЕЛИЙ
14 ПРОИЗВОДСТВО ОДЕЖДЫ
СЕКЦИЯ G ОПТОВАЯ И РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ; РЕМОНТ АВТОМОБИЛЕЙ И МОТОЦИКЛОВ
47 РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ТОРГОВЛИ АВТОМОБИЛЯМИ И МОТОЦИКЛАМИ
474 розничная торговля компьютерами, программным обеспечением и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах
475 розничная торговля прочими бытовыми товарами в специализированных магазинах
476 розничная торговля товарами культурно-развлекательного характера в специализированных магазинах
477 розничная торговля прочими товарами в специализированных магазинах, не включенными в другие группировки
478 розничная торговля в палатках, киосках и на рынках
4782 розничная торговля одеждой, обувью и текстильными изделиями в палатках, киосках и на рынках
4789 розничная торговля прочими товарами в палатках, киосках и на рынках


Конечно, ничто не мешает арендатору, занимающемуся видом деятельности из перечисленных секций С и G Перечня, договориться с арендодателем об отсрочке арендных платежей и/или об уменьшении размера арендной платы. Так было и до вступления в силу Указа № 143, таким остается положение и сейчас. Но это не позволит арендодателю воспользоваться правом на перенос срока уплаты НДС.

Таким образом, правом на перенос срока уплаты НДС могут воспользоваться только арендодатели, предоставившие отсрочку по оплате арендной платы арендаторам, основная деятельность которых указана в секциях H, I, L, N, P, Q, R и S Перечня.

Кроме того, это правило действует только в отношении арендодателей, предоставивших арендаторам отсрочку уплаты арендной платы. То есть если стороны договора аренды договорились лишь об уменьшении размера арендных платежей, но не об их отсрочке, изменения срока уплаты НДС для арендодателя не возникает.

Также отметим, что арендодателю необходимо быть уверенным в том, что перенос срока исполнения налогового обязательства по НДС был реализован им правомерно. То есть, проще говоря, что он сможет подтвердить налоговым органам факт осуществления арендатором в качестве основного вида деятельности одного из указанных в секциях H, I, L, N, P, Q, R и S Перечня.

Соответственно, возникает риск применения к арендодателю мер ответственности за необоснованно использованное право на отсрочку, если арендатором были предоставлены недостоверные сведения об основном виде деятельности.

В этом отношении можно порекомендовать сторонам договора аренды обсудить возможные риски, а также механизмы их нивелирования. Например, закрепить в дополнительном соглашении к договору аренды обязанность арендатора представить арендодателю заверенную копию первого листа любой налоговой декларации арендатора за последний отчетный период, в которой отражен основной вид экономической деятельности по ОКЭД. Кроме того, в дополнительном соглашении можно также предусмотреть обязанность арендатора по возмещению арендодателю ущерба в виде штрафов и пеней, уплаченных арендодателем в результате неправомерного использования права на перенос срока уплаты НДС по причине предоставления арендатором недостоверной информации об основном виде осуществляемой экономической деятельности

Станет ли такая мотивация решающей для арендодателей, сказать сложно. Но других механизмов стимулирования частников, сдающих недвижимость в коммерческую аренду, на предоставление арендаторам отсрочки по арендной плате Указом № 143, увы, не установлено.