05.02.2020

Использование независимой оценки при определении рыночной цены для целей налогообложения: рекомендации МНС

МНС рассмотрен вопрос о возможности использования сведений о рыночной стоимости объектов оценки для установления правильности определения налоговой базы налога на прибыль или размера убытка.

Статьей 88 НК определены сделки, которые подлежат контролю соответствия рыночным ценам.

К таким сделкам, в частности, относятся сделки, совершенные со взаимозависимым лицом, с плательщиком, применяющим особые режимы налогообложения (пп. 1.3), по реализации или приобретению:

  • недвижимого имущества (его части), в том числе сделки, в результате которых происходит передача дольщику объекта долевого строительства, владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещений;

  • жилищных облигаций в процессе их обращения (за исключением операций эмитентов с облигациями собственной эмиссии), совершенные после государственной регистрации создания объекта строительства.

Для установления правильности определения налоговой базы налога на прибыль или размера убытка при определении рыночных цен (рыночных показателей рентабельности) используется информация, указанная в ст. 90 НК.

К такой информации, в частности, относятся сведения о рыночной стоимости объектов оценки, определенной в соответствии с законодательством Республики Беларусь об оценочной деятельности на основании фактически сложившихся рыночных цен по идентичным (при их отсутствии — однородным) товарам в сопоставимом налоговом периоде.


Справочно.
Отношения, связанные с осуществлением оценочной деятельности и возникающие в процессе деятельности по оценке стоимости отдельных объектов гражданских прав в Республике Беларусь, регулируются Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 (далее — Положение).


Пунктом 1 Положения определено, что объектами гражданских прав, подлежащими оценке в соответствии с данным Положением, являются (далее — объекты оценки):

предприятия как имущественные комплексы капитальные строения (здания, сооружения)
изолированные
помещения
инвентарь
машино-места транспортные средства
не завершенные строительством объекты доли в уставных фондах юридических лиц
земельные участки материалы
машины ценные бумаги
оборудование имущественные права
другое имущество, а также
объекты интеллектуальной собственности

Согласно пп. 3.1 п. 3 Положения стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием рыночных методов оценки, в том числе сравнительного метода, основанного на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам.

Исходя из подходов, изложенных в гл. 11 НК, данный метод оценки является наиболее возможным для использования при определении стоимости имущества на основании фактически сложившихся рыночных цен по идентичным (при их отсутствии — однородным) товарам.

В этой связи, для возможности использования сведений о рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной по результатам независимой оценки, в целях применения п. 1 ст. 90 НК, при заключении с исполнителем оценки соответствующего договора на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее — Договор) и приеме результатов таких услуг следует обращать внимание на следующие аспекты (условия проведения оценки стоимости):

  1. Согласно п. 15 Положения результат независимой оценки может использоваться только в соответствии с целью оценки, указанной в заключении об оценке. В этой связи рекомендуется при заключении Договора конкретно указывать цель оценки.

Например, возможна следующая формулировка цели оценки: «иные цели, не противоречащие законодательству — для определения налоговой базы налога на прибыль по реализации (приобретению) (указать предполагаемый предмет сделки) на соответствие рыночным ценам, сложившимся на рынке идентичного (однородного) недвижимого имущества в сопоставимых целях».

  1. В Договоре и (или) задании на оценку необходимо предусмотреть условие, чтобы оценка рыночной стоимости недвижимого имущества производилась оценщиком с использованием только сравнительного метода оценки.

  2. При приеме результатов оказанной услуги по независимой оценке необходимо обращать внимание, чтобы отчет об оценке содержал сведения, предусмотренные п. 12 Положения, в частности:

  • описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

  • данные, использованные для оценки, с указанием их источника;

  • анализ данных, использованных для оценки;

  • основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;

  • анализ рынка объектов-аналогов;

  • расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости сравнительным методом оценки и выбранными методами расчета стоимости.

  1. При использовании организацией результата независимой оценки для обоснования рыночной цены документы оценки (заключение и отчет об оценке) представляются налоговому органу при проведении им контрольных мероприятий.